解讀(dú) | 城市更新的心結，看(kàn)信息化作出新解

發布時間：2019.12.13 閱讀(dú)量：

在過去(qù)的兩年(nián)時間裡，都市圈自然資源團隊對城市更新信息管理模式進行深入的研究，構建了城市更新全生命周期的信息管理模型，開發了城市更新信息管理平台。

2019年(nián)，團隊與廣州市城市更新規劃研究院合作開發了“廣州市城市更新全生命周期二三維聯動決策支持平台”，與中山(shān)市自然資源局合作了“中山(shān)市城市更新業務體系标準化設計(jì)與應用項目”及“中山(shān)市城市更新業務(“三舊”改造)存量用地核查技術(shù)服務項目”。在項目實踐過程中不斷優化産品和服務，緻力于用信息化的手段助力城市更新的提質增效。

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今天，我們想與大(dà)家共同探討(tǎo)一個話(huà)題：如(rú)何在粵港澳大(dà)灣區這片熱(rè)土上，利用城市更新持續地引導其未來(lái)發展。

城市更新是灣區建設的渦輪增壓

2018年(nián)國家提出了粵港澳大(dà)灣區的戰略。2019年(nián)2月19日(rì)，國家正式發布《粵港澳大(dà)灣區發展規劃綱要》，标志着粵港澳大(dà)灣區建設邁上新台階，未來(lái)将更大(dà)限度地發揮産業和經濟協同效應。對标世界三大(dà)頂級灣區，紐約、舊金山(shān)和東京灣區,目前大(dà)灣區覆蓋的11座城擁有7000萬+的人(rén)口，5.6萬+平方公裡的土地面積，2018年(nián)大(dà)灣區的經濟總量（GDP）約爲10.87萬億元，接近紐約灣區水平。

根據最新發布的《四大(dà)灣區影(yǐng)響力報告（2018）：紐約·舊金山(shān)·東京·粵港澳》測評結果顯示，粵港澳大(dà)灣區經濟影(yǐng)響力位列四大(dà)灣區之首，整體影(yǐng)響力指數排名第三，這得(de)益于粵港澳大(dà)灣區旺盛的增長力和創新力，以及作爲國家戰略甫一推出就(jiù)引發的“聚光(guāng)燈效應”。

但(dàn)同時，粵港澳大(dà)灣區的經濟績效指标表現較差，人(rén)均GDP、地均GDP、第三産業比重和營商環境等得(de)分(fēn)遠(yuǎn)低于其他三大(dà)灣區，位居末位；創新基礎指标和創新能力指标也表現乏力。

由此可(kě)知，粵港澳大(dà)灣區整體的發展質量和創新水平與發達國家灣區相(xiàng)比還(hái)存在一定差距。要實現“國際一流灣區”的建設目标，還(hái)需要付出更多的努力。

那麽，在大(dà)灣區人(rén)口高度聚集的情況下，驅動其發展最基礎的資源是什麽？是空間資源。但(dàn)現實是這個數據不容樂觀。2018年(nián)深圳市、東莞市的國土開發強度已逼近50%，中山(shān)市、佛山(shān)市、珠海市已超過30%。國際通行的生态宜居線（以土地利用強度爲評價指标）是20%,生态宜居警戒線是30% ，也就(jiù)是說(shuō)相(xiàng)當一部分(fēn)重點城市的土地開發強度都超過了生态宜居警戒線，可(kě)開發土地與用地需求的矛盾十分(fēn)尖銳，而且土地供需配置問(wèn)題也比較突出。我們認爲，城市更新是突破大(dà)灣區發展瓶頸的重要手段。如(rú)果說(shuō)空間資源的開發利用是大(dà)灣區建設發展的發動機(jī)，那麽城市更新就(jiù)是這個發動機(jī)的渦輪增壓。

在戴德梁行的一篇分(fēn)析報告《城市更新4.0–邁向卓越的全球城市》中，對城市更新進行了階段分(fēn)類。改革開放(fàng)前從(cóng)大(dà)拆大(dà)建起始到各地新城開發追求規模效益，但(dàn)同時也激化了一系列難以協調的矛盾，環境污染、交通擁堵等城市病快(kuài)速蔓延，大(dà)跨步的改造更帶來(lái)了社會矛盾的激化。後來(lái)，一二線城市掀起了一場精細化更新的新浪潮，這一定程度上緩解了快(kuài)速更新帶來(lái)的裂痕，但(dàn)仍然無法解決城市化快(kuài)速變更發展與多方利益的矛盾沖突。當前的管理水平還(hái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落後于資本湧入、經濟發展和人(rén)們對美好生活的迫切期望！我們需要一種全新的管理模式。

千萬個人(rén)心中有千萬個大(dà)灣區

都市圈自然資源團隊結合過去(qù)多年(nián)的國土、規劃管理經驗，走訪了大(dà)灣區某個更新項目中的多參與方，包括當地政府與主管部門(mén)、規劃設計(jì)單位、開發商、業主村民(mín)。他們代表着不同的利益，因此有着不同的訴求，而快(kuài)速發展的城市化讓每個人(rén)的認識都難以達成一緻。我們走訪中發現，10年(nián)前兩千一畝地大(dà)家争着賣，10年(nián)後兩萬一畝地大(dà)家都不肯賣。從(cóng)中我們意識到，千萬個人(rén)心中有千萬個大(dà)灣區，最困難的是缺乏一個權威公開的信息平台，能讓大(dà)家在共同的認知上進行協商。

在過去(qù)兩年(nián)的時間，我們從(cóng)信息協同的角度，提出了城市更新信息管理更新信息管理的四大(dà)研究方向——提質、增效、公平、可(kě)持續。提質是構建優化科(kē)學合理的數據體系和标準，增效強調建立一套可(kě)行的流程體系作爲信息通道，公平是基于利益共享機(jī)制構建合理的多方協同模式，可(kě)持續是制定決策支持體系輔助城市可(kě)持續管理。

爲了達到上面的建設，就(jiù)需要建立一個面向城市更新的信息管理模型。這個模型不能隻是對城市各類地物進行的數據描述，還(hái)需要有時間的維度，以及在全過程中人(rén)民(mín)對空間的共識對象，由此我們制定了城市更新全生命周期的信息管理模型。

首先确認合規合法、合情合理的可(kě)以用于城市更新的地，根據年(nián)度計(jì)劃做好城市更新發展的總體調控。配合城市更新相(xiàng)關部門(mén)做好項目策劃，摸清權屬，解決争議(yì)，收集民(mín)意，在項目策劃中最大(dà)程度保障公平。提供科(kē)學合理的方案設計(jì)，做好多利益相(xiàng)關方的協調。在實施建設階段，對項目方案各個具體階段進行跟蹤和信息查詢，實現項目高效落地。

通過這樣一個信息化載體，把城市更新時序變遷，城市更新全過程中可(kě)能涉及到的人(rén)、财、物、利、權等構建成一個個可(kě)行的模型，并串聯在一起，貫穿于整個更新過程。

信息化賦能城市更新全過程

面向城市更新的存量挖掘、項目管理、透明監管、品質提升、信息共享、多方利益保障的全新目标，都市圈自然資源團隊以城市更新全生命周期的信息管理模型爲基礎，開發了城市更新信息管理平台，實現了多方面的應用。

首先是存量挖掘，先确定哪些地塊是可(kě)以用于城市更新的。在這裡分(fēn)享我們在廣州的一個研究案例。我們采用了多種類多尺度遙感影(yǐng)像的AI及對象化識别，将10年(nián)前合法用地上蓋建構築占30%以上宗地挖掘出來(lái)，準确率達到87%以上，統計(jì)彙總識别出96萬平方米的存量可(kě)更新用地，讓政府決策心中有大(dà)數。

這些存量用地能否納入更新計(jì)劃，還(hái)需要進一步權屬摸查。由于曆史政策變更與調整，管理的粒度參差不齊，對權屬認定的摸查不僅僅是資料收集那麽簡單。我們幫地方政府從(cóng)批、征、供、用、建、驗、登等一系列業務資料與檔案中，彙集數據建立空間化關聯，梳理構建了權屬資料的一張圖。切實保障業主的合法權益，同時也爲後續工作提供了數據基礎。

有了初步資料梳理，對計(jì)劃更新的單元就(jiù)需要進行詳細的入戶調查。通過傾斜攝影(yǐng)實景模型，讓平面的土地權屬管理進入到立體的建築管理，實現立體城市的真實建模與對象分(fēn)割，幫助地方政府理清更新範圍内有多少層、多少戶，爲拆遷補償提供認定材料。

同時，城市更新還(hái)能幫助我們更好的進行曆史保護，延續曆史文脈。原有曆史建築與文物保護工作往往很抽象，大(dà)家對着各種名錄各說(shuō)各話(huà)。通過傾斜攝影(yǐng)結合地面掃描采集，實現各類曆史建築的直觀展示，讓人(rén)身(shēn)臨其境體驗曆史文化魅力。城市更新不僅要優化環境，還(hái)要留住人(rén)心。

做完各類現狀調查，就(jiù)進入到項目策劃階段。項目策劃是整個城市更新階段的“操盤手”，土地信息的全面掌控是必要前提。通過空間爲中介，将土地涉及的規劃、現狀、權屬、設計(jì)等資料一鍵導出。讓項目策劃可(kě)以全面掌控多方資料，減少了各種資料查找時間。

項目是否可(kě)行，應該投資多少是城市更新的核心問(wèn)題。從(cóng)建築量、複建量、改造成本、賠償标準四方面，精細化測算項目拆遷及補償成本，估算投資總額、可(kě)盈利容積率、公建配套。爲城市管理者提供複建片區開發強度指标測算，也輔助開發商測算投資額度，協助項目精準運作。

确定了拆遷與投資，還(hái)要把握未來(lái)的建設。在确定的容積率、退讓、綠地等條件(jiàn)下，如(rú)何去(qù)進行建築的布局和設計(jì)，過去(qù)設計(jì)單位可(kě)能要花一個月來(lái)完成。而通過智能方案強排，可(kě)以支持多套建築布局方案的自動化生成，快(kuài)速調整合适的方案，爲多方協同決策節省寶貴時間，促進達成布局共識。